2020年第一季度，租赁市场受到疫情的明显影响，传统节后租赁旺季推迟，2月市场交易陷入冷冻状态，全国各重点城市租赁交易低迷。随着生产的逐渐恢复，租赁旺季重现，3月积压的租赁需求集中显现，市场迅速升温。疫情给各市场主体也带来了不同的影响：租赁企业遭遇现金流压力，会重新审视自身的商业模式和运营效率问题；而租客则由于疫情的影响，对于租住品质的要求进一步提升。那么疫情期间，租赁市场有哪些变化？后疫情时代，市场动能将如何重启？贝壳研究院第一季度报告将对市场做全面梳理并进行趋势展望。
Part1：疫情期间，一季度市场回顾
住房租赁市场是疫情影响下的楼市重灾区，但是恢复速度也极快。以流动人口为主的租户成为疫情防控的重点，政府加大了对住房租赁的监管，落实住房租赁企业的防疫责任。市场停滞了近1个月后，3月春节后的旺季推迟到来，但量能超过去年。由于市场主要在消化库存，租金并未上升反而有所下降。以长租公寓为代表的住房租赁企业在疫情期间损失严重，空置率大幅提升，并出现违约纠纷。随着疫情的结束，租户的居住品质要求提升，租户返城积压的需求爆发，将推动住房租赁市场向好发展。
一、租赁市场成为防疫工作重点，疫情后推动市场良性发展
疫情期间17个省市发布42项住房租赁相关政策，加强防疫管理、引导市场良性发展。15个地区发布了25项疫情防控政策，对疫情期间租户进行摸排登记，规定租赁经营场所做好防控工作。8个地区发布了落实主体责任的政策，遵循“谁出租谁负责”的原则，要求房东和租赁企业承担防疫期间的主体责任，负责督促租户进行备案登记和居家隔离，做好租赁房屋的消杀防疫工作。6个地区发布了租金减免倡议，倡导房东适当减免租赁企业的租金，租赁企业对租户予以租金照顾。针对疫情期间容易发生退租、减免租金等纠纷，北京和深圳发布了租赁住房纠纷指引，强调疫情期间房东、租户及租赁企业公平分担相应损失等。
3月开始鼓励租赁企业复工、推动市场恢复，获得中央财政支持，发展租赁市场试点的城市陆续公布扶持租赁企业发展的补贴政策。福建、长春、深圳3个地区发布了4项企业复工指导，要求加强对工作人员返岗的健康管理，进入社区带看房屋时控制人员数量，遵守社区的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州等6个城市发布了财政补贴租赁住房市场发展的通知，对新建、改建、运营盘活租赁房源进行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个人房东在政府租赁平台进行备案登记。
二、租赁市场“U+X”底部回暖，反超去年创新高
租赁旺季延后一个月，整个一季度市场成交量呈现“U”型走势。受到春节叠加疫情的影响，今年1月中旬开始，租赁市场成交量断崖式下跌，2月市场几乎停滞。随着疫情影响的减退，全国大部分地区复工复产，3月开始租赁成交量开始大幅回升，相比去年的节后旺季推迟了一个月。3月第3周实现X型反超，成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年节后旺季周交易量的最高点。整个3月，贝壳平台重点18城的住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。但是，受1、2月市场持续底部运行的影响，一季度总成交量尚未达到去年的水平，同比减少了16%。
图 全国重点18城市[参考下文注释]一季度成交量走势
数据来源：贝壳研究院
一季度总体租金呈下降趋势，18个城市的平均月租金42.8元/平米，比去年同期下降12%。2月受成交量严重缩减影响，租金水平呈现波动。3月分城市来看，除成都、天津、南京三个城市租金环比小幅上涨外，其它城市均呈现环比下跌态势。其中，成都租金环比上涨3.04%，天津环比上涨2.51%，南京环比上涨1.13%，杭州租金环比下跌最多，达8.93%。今年3月，除了上海租金同比增长3.73%，西安租金同比增长0.47%以外，大多数城市的租金比去年同期有所下降，青岛、烟台、杭州和广州四个城市租金同比下降超过10%。
图2019/1-2020/3全国重点18城市平均月租金走势
数据来源：贝壳研究院
图 各城市3月租金水平环比和同比变化
数据来源：贝壳研究院
市场新增供需量也呈现“U+X”回升，并创下新高。与成交量走势趋同，市场新增供需延后释放一个月，并在3月第一周先于成交量反超去年同期水平，新增供需呈现集中释放。依据贝壳研究院数据，3月份全国重点18城新增房源数量和客源数量环比2月增幅分别达2.5倍和1.38倍，同比去年分别增长17.6%和97.2%。新增供需的大幅增加，一方面是前期积压的供需快速释放，另一方面也是得益于行业互联网化普及，加大了房东和租户的覆盖面，释放进程加速。
图 2019/1-2020/3全国重点18个城市新增房客源走势
数据来源：贝壳研究院
市场成交周期仍处于高位。2月底成交周期达到最高峰66.48天，3月以后成交周期快速下降。随着市场交易恢复，逐渐消化库存房源，多数城市的租赁住房成交周期环比2月有所下降，但是仍远高于去年同期。3月份，一线和新一线城市（上海、北京、广州、成都、深圳、南京、杭州）的成交周期相对较短，低于60天；其中，上海成交周期最短，仅39.5天。其它城市的成交周期均超过60天，预计住房租赁市场全面复工后，需要2-3个月消化库存房源。
图 2019/1-2020/3全国重点 18个城市房源成交周期变化
数据来源：贝壳研究院
三、疫情推动品质升级，租住“新改善”需求释放
根据调研发现，疫情对租赁消费者的生活和消费决策产生了明显的影响。贝壳研究院联合凤凰网发起了“疫情冲击下的租客偏好影响”调研，回收3280个样本量，其中，租住在房东直租（包括与房东直接签署合同，通过中介签署合同等）的租客占比44.95%，租住长租公寓（包括自如、蛋壳、魔方等）的租客占比为31.51%，其他租住房屋类型的租客占比23.52%。
疫情影响租客租住体验，超半数租客疫情期间无法进入小区。在疫情对租客的生活实际产生的影响上，占比最高的是“无法进入租住小区”，比例为51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社区上遭遇了困难。由于疫情防控的要求，许多社区采取了封闭措施，部分租客由于社区封闭无法进入租住的社区，或者需要较为繁琐的手续才能进入。这不仅给租客带来了不便，而且也给租赁机构的业务开展带来了一定的挑战。疫情暴露出，多数租户没有正真获得与业主同等的待遇，甚至受到歧视。保障“租购同权”是租赁市场健康发展的一个重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索。
图 疫情对租客的影响
来源：贝壳研究院调研数据
疫情推动租客换租，超六成租客表示会考虑换租。63.02%的租客表示疫情过后考虑换租，这中间还包括原本有换租需求的租客，也包括由于疫情产生换租意愿的租客，由此可见疫情结束之后租赁市场将迎来推迟的节后高峰，且租赁交易量很可能超出去年节后旺季水平。
图 疫情后租客考虑换租情况
来源：贝壳研究院调研数据
租客对于换租房屋的租金水平、通勤距离及房屋承租条件最为关注。从租客换租考虑的因素来看，排名前三位的分别是租金不能太高，距离公司更近以及房屋必须整租。重点考虑租金和通勤距离是租客选房的普遍特点，但是对于整租的强烈需求则是在经历了疫情之后出现的。合租对于居家隔离多有不便，租客对于居住独立性、隐私性产生了更高要求。
图 疫情后租客租房考虑因素
来源：贝壳研究院调研数据
多数租客愿意为品质居住付费更多。从疫情之后租客换租的意愿来看，63.45%的租客表示愿意提升居住质量，其中34.87%的租客表示愿意多花租金租赁地段和服务更好的房子，28.75%的租客表示愿意花钱改善租赁住房的内部品质。
图 疫情过后租客提升租赁住房质量的意愿
来源：贝壳研究院调研数据
超五成租客表示愿意为更好的地段、服务和室内环境，每月多支出1000元以上。在愿意接受花费更多租金租更好的住房的租客中，愿意多支付超过1000元的租客占比为54%；在愿意花钱改善租赁住房室内品质的租客中，愿意花费超过1000元的租客占比为56%。租客改善租赁居住品质的意愿较强，且能够接受的花费也较高，更高的租赁品质正不断成为租赁消费者的必然要求。
图 租客为提升租赁品质能够接受的花费
来源：贝壳研究院调研数据
疫情推动线上化升级，线上看房成趋势。疫情期间由于出行受限，房地产领域的线下带看基本停滞，线下的看房活动只能转移到线上，一些房产平台的线上看房功能发挥了巨大的作用。由于房产消费额度较高，属于重大消费决策，消费者很难脱离线下看房环节通过线上直接咨询及交易，但随着VR技术的发展，通过线上VR看房也能够获取房源的完整信息，整个流程的线上化水平会不断的提高。从租赁来看，42.01%的租客表示会通过线上获取信息和咨询，28.57%的租客表示会线上看房后直接签约，只有29.41%的租客表示不会利用互联网租赁住房。
图 租客是否会通过线上租房
数据来源：贝壳研究院调研
67%的租客购房计划受一定的影响。从疫情对租客购房决策的影响来看，67%的租客购房计划受一定的影响。其中35.8%的租客表示要买房或提前买房计划，30.94%的租客表示会推迟或放弃买房计划，剩余33.24%的租客表示原有计划并未受一定的影响。
图 疫情对租客购房计划产生的影响占比
来源：贝壳研究院调研数据
从租赁消费者端总体来看，疫情推动了消费升级，租客更加关注居住品质，疫情结束之后，将迎来租赁市场“换租”小高峰，“新改善”需求集中释放。疫情推动了租客对于租住的认知和需求的提升，“新改善”需求联动库存去化，租赁市场将延续旺季态势。
四、租赁机构困境突围，头部集中加速分化
受到疫情影响，租赁企业现金流吃紧，企业负担加重。房源出租率下降、违约率提升，同时仍然需要给业主支付房租造成现金流紧张。春节后一个月是传统的租赁旺季的开始，会有大量的租客换租及节后新增租赁需求。而疫情导致人口流动下降，市场活动受限，传统的节后租赁旺季推迟，推迟的期间对企业造成严重损失：
一是租赁企业房源出租率下降，空置率上升。节后由于疫情原因，企业推迟复工，大量人口滞留家乡并未返回工作地。同时由于不具备线下看房条件，换租需求被推迟或者取消，造成租赁企业房源出租率下降。依据调研，疫情期间，蛋壳公寓全国总出租率已跌至75%，同比下降20%；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元；安歆公寓销售预订同比减少30%，出租率下降明显。
二是现有租客的违约风险提升。由于多个城市实施小区全封闭式管理，并对租住人员从严管控，大量租客因无法入住要求退租或免租，租客违约风险提升，企业收租难度增加。疫情期间，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力为由要求免租。
三是疫情期间租赁企业的管理成本提升。一方面是租客管理成本提升。租赁企业要负责入住的租客的疫情防控，增加了消毒、特殊情形退换租、隔离等投入，采购大量的相关物资也是一项新增支出。同时还要加强人员管理和登记，部分公寓企业还提出会给返程人员提供隔离单间等，对于企业来说也是管理成本的提升。此外还有部分小区封闭，租客无法进入，企业需要承担协调责任。另一方面是员工成本负担较重。按照部分城市疫情防控政策，延迟复工时间，对在岗和居家办公的员工予以假日待遇，发放双倍工资，造成企业收入减少的同时成本大幅增加。
总体来说，租赁企业风险承担能力低。由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受到疫情的影响，企业现金流将更加吃紧，企业负担更重，部分中小企业甚至可能面临倒闭风险。分析根本原因：一是租金成本高。目前大部分的长租公寓采取的都是包租模式，从业主处租赁房源，之后经过装修再出租给租客，租金成本在总成本中占比超过50%，而装修和运营也需要较高的成本投入。二是灵活性差。公寓在租赁到房源之后能够得到一定期限的免租期，免租期过后则需要按月或季度给业主缴纳租金。通常长租公寓会与业主签订3-5年的租赁合同，在约定期限之后租金会按比例增长。而在遭遇市场风险和变动的情况下，仍然要按约定缴纳租金。三是精细化运营要求高。长租公寓企业理论上来讲应当“以出定收”，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。而部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房，而出租能力低可能会引起空置率较高，现金流原本就岌岌可危，更加难以抵御市场风险。
图 租赁企业成本结构
数据来源：贝壳研究院
疫情加速了租赁企业的能力建设。一是要加强房源库存管理。由于疫情期间租赁需求减少造成空置率提升，租赁企业需要根据出租速度调整收房速度，防止由于大量房源空置造成的损失。同时疫情结束之后，租赁需求将集中释放，因此也要保证有足够的库存满足之后的租赁需求。二是要加强线上能力建设。加强线上房源信息维护以及管家的线上响应速度，积极维持客户关系。推动VR看房功能的增强，使租客能够在线上充分了解房源信息，简化线下流程。一旦疫情解除大量租客返回，可能造成市场需求大量增加，丰富的房源信息也能够更好应对租赁市场的回温。
长期看，长租公寓行业向好发展的趋势不会变。虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展的态势不会变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求，也是消费者用脚投票的结果，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从始至终从未改变。
Part2：后疫情时代，租赁市场展望
疫情对于租赁市场的各个主体都产生了一定影响，疫情结束之后，政府、租赁企业和租赁消费者都会进一步审视其自身面临的问题，提升抗风险能力。
一、顶层设计逐步完善，加强租客权益保护
疫情期间租客受到的影响当中，最显著的是难以返回其租住的小区。由于采取社区封闭的措施，很多租客在节后返回租住的社区后难以进入，“租购同权”的真正实现还需进一步的落地。疫情之后，政府需要进一步推进租赁立法及租客权益保护。一方面，需要加强租赁立法支持，使租客权益能轻松的获得明确的法律保障，目前住建部正在推动《住房租赁条例》的立法，《民法典》（含租赁合同篇章）将于2020年提请全国人大审议；另一方面需要是向租户提供投诉维权的渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。
二、租赁消费升级加快，租客“新改善”需求释放
受到疫情的影响，租客进一步认识到租赁品质的重要性，租赁的住房需要更好的抗风险能力，租客对租赁的“新改善”需求不断释放。而疫情后对于租赁住房品质要求的提升可能体现在以下几个方面：一是要求房屋有更好的周边配套，方便生活；二是对房屋品质的要求也有所提升，需要租赁住房有更好的独立性和隐私性，能够拥有自己的独立空间；三是对于日照、通风以及卫生状况等与健康息息相关的居住条件提出更高的要求；四是疫情期间进入小区等事宜需要业主的辅助，租客对于业主态度的关注程度也可能进一步提升。
图 品质租住三要素
来源：贝壳研究院
三、从拓荒到精耕，租赁企业“全要素运营”竞争时代来临
疫情对于长租公寓的运营提出了更高的考验。由于市场需求的下降，长租公寓企业出租率下降、违约率提升，同时仍然需要正常给业主支付房租，现金流普遍吃紧。长租公寓的商业模式决定了其房租成本高，利润率低，抗风险能力较差，遭遇疫情之后运营不善现金流更为紧张的小企业将面临倒闭风险。在疫情之后，长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式，推动精细化运营，做好“以出定收”的库存管理，以维持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模而难以保证出租率，企业将会面临巨大风险，一旦遭遇市场变动则可能难以为继。
图 租赁企业运营要素
来源：贝壳研究院
附：疫情期间住房租赁政策汇总
注释：
[1] 贝壳平台全国重点18城市包含：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都。
