光亮乐府花园开盘遭受滑铁卢，全体去化仅3成。
和3月初秒光的蛇口公寓和万科星城公寓比较，相形见绌。
是光亮片区不香了？仍是深圳人不想买房了？都不是。
首要是这个盘bug太多，套用网友的几个要害槽点：方位偏远、周边无配套、户型奇葩、朝向差、冬冷夏热，空有光亮地段，却毫无诱惑力，要什么没什么，遇冷并不无辜。
在很长一段时刻的房产教育下，购房者相对精明，不会只看地段而忽视产品。曩昔许多粉丝问询咱们买哪里，咱们的答复是：扔掉三四线城市的房子，回归一二线城市。
但这仅答复了问题的大方向，但这句话再精准一点应该是：扔掉非都市圈的三四线城市，回归一二线城市中心地段的优质房产。
即：一线城市的房子并非都有价值，三四线城市的房子也并非都是坑。
在金融形势不明朗的当下，关于大宗产品购买是慎重再慎重，谁都不想高位买个3-5年都涨不起来的财物。
回归一二线城市中心地段的优质房产，一选区域，二才是选区域内的优质房产。
怎样选区域，记住三追：
榜首：追中心城区CBD，最有价值但最贵。
第二：追配套，配套老练、人口比较集合的区域，没那么贵，但保值抗跌。
第三：追潜力外围区，价格较低，长持看涨。
辅以数据阐明，广深曩昔一年的楼市涨幅底子契合“三追”选筹。
广州的房价走向底子契合上述选区的三大特征。银河、越秀、海珠、荔湾这四区，能进就进。银河是广州的CBD，但经济生机强，购买才能微弱，抗跌保值才能最好。
老城区越秀、海珠、荔湾配套最尖端，老广最热心的区域，能买则买。
南沙和黄埔，一个不缺规划和概念一个还有工业支撑，归于有潜力的外围区域，房价也还算低，赌的是未来开展，想持币出场的最少得等足5年乃至10年以上。
而远离主城区的，比方从化、花都、增城底子能够扔掉。
再看深圳。
深圳的选筹和广州有点差异。与广州的单中心比较，深圳是个多中心的城市，且城市中心一路往西，现在以南山和福田双中心为主，但深圳产融结合，每个区都有作业时机，因而深圳的选筹除了三追之外，还有一保，便是保通勤时刻在答应范围内。
追中心区域，南山、福田能进就进。追配套城市区，各区域中心区都能进，比方龙华红山、宝安中心区、龙岗中心区、坪山中心区，结合“一保”按需挑选。
追潜力外围区，则可注重光亮、沙井，这两年的网红片区，需求长持。
这儿提示避坑的是罗湖，罗湖老中心配套老练，自住彻底没问题，但吸引力在继续下降，老牌名校的效果力在生源的影响下也逐渐乏力，出资价值在下降，曩昔一年房价跌幅超越10%。
和广州相同，远离主城区和交通不便的区域，主张扔掉，比方大鹏、盐田，这些标的不主张下手。
举广州和深圳的比方，首要是阐明区域怎样选，单中心由中心区往外走，出资价值由高走低，多中心除了工作中心之外，每个区的中心区都有出资价值，要害看钱票够不够。
而优质财物的界说就更简略：1、有无优质学区 2、有无地铁（规划）3、有无大型商超、医疗等配套 4、物业口碑 5、详细的户型图、朝向、得房率等等。
遵从以上几个逻辑，底子能够避开大部分一线城市的坑。
当然，一二线城市房产出资价值高，但房价也高，普通人底子买不了也买不起，因而多数人会把出资目光放到门槛更低的的三四线城市。
但你老家的三四线城市纷歧定有出资价值，只要都市圈内的三四线城市房产才具有出资价值。
现在我国有26个都市圈，但开展状况不同，分为不同等级，依照戴德梁行的点评系统，将我国的26个都市圈分为了4个等级。
老练型都市圈：粤港澳大湾区和长三角都市绵绵区，特色：中心城市整体经济和交通快捷度杰出，周边城市经济兴旺。
赶超型都市圈：京津冀和成渝都市圈，特色：开展均衡度短缺，但整体实力较高。
成长型都市圈：以青岛为首的12个都市圈当选，其共性是整体老练度较弱， 存在弱势方向，但具有开展潜力。
培养型都市圈：有10个都市圈当选，首要会集在中西部，这中心还包含贵阳、银川、兰州、西宁等地的都市圈。
依照上面的等级区分，成长型和培养型的都市圈中可能有超一半以上的城市其实底子不值得出资。
前两天的文章里许多人开端问询他们家园城市地点的都市圈有没有出资价值，比方廊坊、常德、德阳、大连、南昌等等。这些城市中许多都在都市圈中，但地点的都市圈兴旺程度不同，出资价值各不相同。
但都有一个特性：他们地点的都市圈都不是最有价值的都市圈。
关于出资而言，肯定是寻觅价值最高的标的，从都市圈经济竞争力来看，首选的肯定是粤港澳大湾区和长三角都市延绵区。
粤港澳大湾区的归纳经济竞争力比第二名高出近一倍，在2018年我国城市经济竞争力排名中，前5名有3名都来自粤港澳大湾区，前15强中粤港澳大湾区有6个，粤港澳大湾区不单单是都市圈，更是一个城市群，对标的是世界级湾区，而不仅仅承当都市圈的效果。
作为高规划、高起点的粤港澳大湾区，没人质疑它的开展潜力，国家也对大湾区的注重程度也底子能够阐明问题。
关于出资都市圈三四线城市房产，许多人都犯了一个过错，即“自我设限”。不跳出自我地点区域范围内去出资。
比方北方的总盯着北方都市圈，就盯着盯哈尔滨、大连、青岛地点的都市圈，但就地域而言，南边的都市圈出资价值会比北方更大，用数据用事实说话，最早扔掉的是“就近准则”。跳出固定思想去出资，注重老练型都市圈的城市才是老练的出资理念。
出资诚可贵，选对价更高。出资除了看中潜力和价值，还要平衡投入回报率。
比方成长型都市圈的青岛都市圈，里边的烟台，房价已经在1万出面。
比方赶超型都市圈中的京津冀都市圈，里边的保定，房价也在1万出面。
而城市型都市圈的粤港澳大湾区中的深莞惠都市圈，里边的惠阳，房价也在1万出面。
差不多的价格，怎样平衡出资回报率？你会怎样选？
一个看地点的都市圈的实力，一个是间隔中心城市工作中心的间隔，而保定、烟台间隔中心城市青岛和北京都太远了，哪怕在都市圈范围内，但也无法直接享用中心城市的工业和人口外溢。
那些靠着都市圈涨起来的三四线城市，泡沫早晚是要挤的，比方距北京市中心45公里的香河廊坊，从2015年的6700元一口气涨到2017年22000元，随后一路开端跌，现在15000元左右。
燕郊、香河、固安还跌得更惨烈一些。任何方式的炒概念，早晚会被时刻啪啪打脸，回归原本的价值。
总而言之，在要点都市圈里挑出中心城市，环绕工作中心，划出一小时通勤圈，在这儿面买房，底子不会错。
还有，扔掉任何对非都市圈中小城市的梦想，置换到都市圈最好仍是老练型都市圈和赶超型都市圈的三四线城市中来。
大城市的坑要避，小城市的坑要躲。
三四线城市已死，这是指房产只具有寓居功用，而没有出资特点的三四线城市。
未来，将是大都市圈的年代。那些远离城市中心区域，也不在都市圈开展范围内的三四线城市，注定被年代扔掉。
大城市就像是抽水机，不断从落后省份抽取劳动力，或许未来咱们也会和今日的日本相同，有很多的村庄和乡镇开端凋谢衰落，但东京和大阪都市圈却富贵仍旧。
