来历：我国房地产报
作者：中房智库研讨总监 兰亚红
在阅历了前两年的粗野成长后，2019年起长租公寓商场风口衰退，本钱介入愈加慎重，商场优胜劣汰加重。
2020开年出人意料的新冠肺炎疫情，让长租公寓职业窘境叠加，但也给职业展开带来了新的启示。
疫情之后，估计长租公寓职业洗牌将进一步加重，会集度进步，头部效应闪现，向租借社区转型趋势显着。
长租公寓职业遇“艰屯之际”
走过2015——2017年的长租公寓职业出资风口后，2018——2019年商场资金面转向收紧，加之长租公寓职业并未探究出一条明晰的盈余之道，本钱介入趋向慎重，烧钱形式走向终点，长租公寓关闭层出不穷。
近来新闻媒体报道，南京的我乐公寓疑似跑路，办公室大门紧闭，触景生情，有关部门已介入查询。这是自2018年下半年以来许多暴雷的长租公寓品牌中的一个。
据专心于长租公寓范畴的研讨安排房东东计算，2019年我国长租公寓关闭的品牌数量高达53家，远多于前两年。其间，由于资金链断裂及跑路的共有45家，被收买的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
屋漏偏逢连夜雨。新冠疫情的迸发，让长租公寓职业落井下石。
在我国房地产报·中房智库近来连续举行的两场长租公寓主题在线论坛上，来自多家会集式长租公寓品牌的负责人表明，疫情期间公寓企业暂停招待新客、推迟招租，对出租率冲击较大，且复工推迟，人口活动许多削减，租房需求大幅下降，导致房子空置率上升，营收大幅下滑。
乐乎公寓创始人、CEO罗意表明，2月份乐乎公寓的单日去化量为正常月份的1/4,到3月份，华东商场康复比较抱负，华南商场受影响不大，至3月中旬单日去化量已康复至正常月份的一半。但北京由于有境外输入病例的发作，到3月中旬还不能正常招租展业。
罗意表明，据公司内部计算数据，估计3月份的财政状况要比2月份差一些，而且下行态势或许会继续到4月底。虽然各城市招租约束连续铺开，但上游工业康复需求时刻，长租公寓作为下流消费服务业，康复到正常展业水平需求时日。
碧桂园BIG+碧家世界社区履行总经理陈显刚以为，全方位施行防疫办法导致长租企业运营本钱上升，不少租借房成为空置房，对企业现金流是极大的检测。他估计疫后长租公寓至少需求3个月的康复期。
归纳来看，全国布局的规模化公寓企业，具有全国调度平衡项目财政压力的才能，能够弱化单一城市疫情管控带来的营收冲击。而布局城市较为单一的公寓企业，假如收入形式单一依靠租金差，背面又没有强壮的本钱支撑，疫情加重资金链承压，或许会面对被筛选的危机。
长租公寓企业迎疫情大考
虽然新冠肺炎疫情让长租公寓企业遍及感触从未有过的寒意，但在这次抗击疫情中，长租公寓尤其是会集式长租公寓安排在调集资源、支撑政府防疫办理、维护租客利益方面，表现了企业品牌担任、办理运营与本钱运营的才能。
保利公寓副总经理姚志鹏表明，除了做好租客信息搜集、抗疫物资收购、返程居家阻隔、心思引导等惯例办法，保利公寓还给予受疫情影响的租客不同程度的减租，并测验和房东商谈减租，但尊重房东志愿，不做品德劫持。与此一起，加强企业文化建造，战胜人员缺少对立，防止因疫情而裁人。
旭辉领寓北京事业部总经理汤若季介绍，旭辉领寓在做好社区防疫办理的根底上，也自动担负社会职责，为湖北籍租客、防疫医护人员推出了租金减免办法，与我们共克时艰。
政府的短期方针扶持、向上游房东争夺短期的租金支撑，治标不治本。公寓企业要活跃复工复产，康复到正常运营流通的状况，才是抗击疫情冲击的治本之策。各公寓企业为推进展业复苏，都活跃采取了对策。
姚志鹏介绍，保利公寓在疫情期间活跃进行了线上营销和推行，树立企业品牌形象，为疫情后进步出房功率助力。旭辉领寓北京地区也推出了线上看房及预定租金优惠，推出了短租可享零押金、7天无理由退换房方针。乐乎公寓办理层每天都要进行会议复盘，力求4月底事务全面康复正常。
疫情也给公寓企业展开带来了启示。不盲目数量扩张，以质量和赢利为先；练好内功，打磨产品和服务，进步安排决议计划、运营才能，完善长租财物办理才能，成为品牌公寓企业的一起挑选。
自若资管渠道总经理孟月表明，自若在疫情期间有5栋公寓完成了100%满租、其他公寓95%——98%的杰出出租率。这很大程度上源于根底才能的堆集，包含自若APP流量的支撑、品牌在用户心里树立的认知和形象、质量关于租价的支撑以及强壮的智能体系。
疫后长租公寓商场变局
1.下半年商场行情看好
虽然新冠肺炎疫情给长租公寓职业带来了较大冲击，但比较受影响更为严重的酒店、餐饮、零售等职业，长租公寓的抗危险才能依然较强。估计跟着国内疫情得到有用操控，下半年长租公寓职业会有比较好的商场行情，从业者不必特别失望。
首要，经过2019年一年的跌宕盘整和应战，职业从业者愈加理性，品牌商愈加自律。出人意料的疫情让公寓企业意识到要愈加慎重，会倾向于盘整现有的存量资源，不会盲目地拿房新增，并会进步财物合规性知道，更重视赢利，进步精细化运营才能。
其次，职业供给会出现阶段性削减，商场之间的竞赛削弱。许多二房东扛过2019年的本钱隆冬，本以为2020年会迎来小阳春进行“回血”，可是疫情让希望成为泡影，估计会有一些二房东将房源退给房东或割肉离场；跟着疫后监管的进步，一批非合规产品也要进行从头改造暂时退出商场。一起，疫情给商场租金上涨带来了不确定性，新进入者也会坚持一段时刻的张望。
第三，宏观方针利好租借商场长时间展开。中心层面，2019年中心经济工作会议重申要“大力展开租借商场”，2019年末全国住宅和城乡建造工作会议明确提出要点探究把团体土地租借房托付给专业运营商配租的运行机制。当地层面，多省市发布推进和执行住宅租借商场展开的相关方针或行动。这在某种程度上预示着，长租公寓作为租借商场的重要组成部分，未来仍将处于方针盈余期。
2.职业洗牌加快，头部效应闪现
长租公寓职业遇冷，叠加新冠肺炎疫情冲击，长租公寓企业窘境叠加，商场会迎来新一轮洗牌。经过新冠疫情的洗礼，长租公寓商场会变得更理性，资金和资源将益发向头部企业会集。未来两三年，长租公寓商场并购事情会增多，具有肯定抢先优势的头部企业会出现。
一方面，本钱能更明晰鉴别公寓企业的出资价值，出资会益发理性；
另一方面，单一依靠租金差及过于急进展开的以二房东形式为主的公寓企业，将自动或被迫离场。
而运营健康、风控到位、办理妥当的企业将显示品牌价值，摆开与对手距离，商场占有率会进一步进步。
业界的一致是，大浪淘沙之后，有两类公寓企业或将成为商场的终究赢家。一类是具有极强O2O运营才能的公司，一类是具有重财物获取和持有才能的公司。而优势互补、强强联合，也会成为未来职业的展开的新趋势。
3.租借社区成为晋级挑选
长租职业展开一个很显着的迹象是，跟着各城市租借住宅用地的供给及团体土地建造租借住宅试点入市，探究大型租借社区出资或保管运营成为公寓企业的一起挑选。
在我国房地产报·中房智库近来举行的两场长租公寓主题论坛上，参加研讨的公寓企业简直无一例外都展开了租借社区事务探究。
贝客青年精品公寓早在2018年7月份就首先在职业界开端对租借式社区项目进行了立项研讨，2019年经过与国有渠道的保证房公司协作，正式运营了第一个租借式社区项目。
旭辉领寓2019年4月发布了“轻重并重，租借晋级”战略。
一方面拓宽大型租借社区保管事务，比方携手张江集团运营上海张江柚米世界社区，以期取得运营办理费+超量收益分红+社群运营收益；
另一方面，拓宽重财物（部分持有+资管）事务，比方携手安全不动产出资、开发及运营上海市闵行区浦锦大街归纳型租借社区，以期获取财物增值收益+并购费+代建费+运营办理费+超量收益分红。
愿景集团财物出资事业部总经理龙薇对其间危险也做出提示，商场化的租借社区是新生事物，尤其是运用团体运营性建造用地做租借社区，现在在实践中依然面对着规划、税负、融资方面的难点，仍需求不断探究变革。
4.运营改造——增收探究
由于拿房本钱居高不下，“不盈余”一直是环绕长租公寓职业健康展开的魔咒，长租公寓企业也一直在探究怎么经过社群运营来增收。疫情之下，美团、京东等快递公司的事务迸发，给公寓企业带来了新的启示。
业界其实也已经有较为成功的探究。据贝客青年精品公寓北京公司总经理罗庆介绍，贝客一直在进行主营收入（租金差）之外的增值收入探究。经过安排各种社群活动，不仅仅带来高达50%的续租率，老客带新客的签约率占比能到达30%以上。更为重要的是进步了增值收入，现在贝客北京区域有超越10%的赢利是经过社群活动和人文关心取得的。
举例来说，在贝客门店由租客自编自导拍照的网络爆笑情景剧《贝客十点半》，带来了多个商家的广告收益；又如，在产品迭代的过程中，经过定制化家具装备，带来了租户的“饥饿感”消费；再比方，邻里中心的运用，每周、每月、每个季度都要举行主题活动，带动了租金差以外的运营收入。
此外，经过与第三方安排协作，满意租户衣食住行方面的需求，也给贝客带来了较大的收益，形成了从租房者到生态圈打造者的晋级。
房企长租公寓品牌的进与退
跟着土地竞自我克制面积、纯租借地块和团体建造用地租借地块的推出，2015年以来开发商也纷繁下设长租公寓品牌，以期培养新的赢利增长点。
据贝壳研讨院计算，到2019年末，已有44家大型开发商展开长租公寓事务。可是，从前期的纷繁试水展开到现在，全体也出现有进有退的局势。
姚志鹏以为，原因首要在于曩昔两年受调控影响房地产职业下行，房地产融资环境收紧，靠主业补助长租公寓的展开形式遇到瓶颈，长租公寓板块长时间不盈余就不或许继续展开。
窝趣公寓创始人兼CEO刘辉以为，开发商习惯了快进快出的房产出售收益形式，而长租公寓是要赚10年乃至20年源源不断的钱，这也是部分开发商挑选紧缩或退出长租公寓事务的原因。
刘辉以为，开发商进入长租公寓职业具有天然优势，有资金实力、政府资源优势、产品设计才能、强信誉下的融资才能。短期经过二房东包租方法切入长租公寓范畴进行探究，堆集运营才能、运营才能，是没问题的，但长时间选用包租形式展开并不是正确的做法。
刘辉主张，房地产系长租公寓品牌应该经过拿租借用地建造租借型社区，并寻觅优质的运营商进行协作，来取得安稳的现金流报答和财物保值增值，后期经过财物证券化方法完成退出，这才是开发商展开长租公寓事务板块的正确姿态。
姚志鹏一起以为，房地产系长租公寓品牌不该单打独斗，应和金融安排协作，金融安排扮演出资者人物，开发商扮演办理者人物，完成选址、开发、运营、退出一条龙。
金融安排既可从财物增值退出获益，也可从长租公寓体系渠道中进行客户导流，做多元事务延伸。开发商也能够树立资管渠道，将其作为房地产开发作态圈中的重要一环。
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