疫情之下，川派龙头房企之一的领地集团IPO，引人重视。4月9日晚，领地集团向港交所提交招股书，正式敞开上市之路。
通过招股书，领地集团的“家底”和财务状况也初次较为全面地展现在咱们面前。通过20年的开展，到2020年2月29日，领地集团在全国具有90个处于不同开发阶段的项目，总土地储备约为1331.45万平方米，超越一半会集在四川省。2019年，领地集团完成收益75.68亿元，赢利净额6.72亿元，毛利率27.8%，净利率8.9%。像大部分排队上市房企相同，领地集团也面对高企的负债，到2019年末，其净负债率达140%，短期偿债压力大。
更值得重视的是，跟着IPO，领地集团奥秘宗族图谱曝光。刘玉辉、刘玉奇和刘山三兄弟自食其力，使领地集团成为四川龙头房企之一，而跟着刘玉奇和刘山的转场，“90后”地产二代刘策、刘浩威也在领地集团逐步上位并担任重要职位。
三兄弟自食其力，深耕四川存危险
领地集团的前史要追溯至1999年4月。其时，也悬殊现在领地集团董事长、履行董事、首席履行官兼终究控股股东之一的刘玉辉，与兄弟刘山、刘玉奇建立领地集团，主要在四川省从事物业开发事务。
2006年，领地集团开端全国化扩张，将总部由乐山市迁至四川省会成都市。2017年，领地集团开端从事商业物业出资。通过20年的开展，领地集团在全国具有90个处于不同开发阶段的项目，散布在成渝经济带及四川省、华中、京津冀区域及粤港澳大湾区的20多个城市，事务范围包含住所物业、办公楼、购物大楼、商业综合体、公寓等商业物业以及营运酒店，总土地储备约为1331.45万平方米，包含未售可出售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米以及未来开发物业约为555.78万平方米。
深耕四川，让领地集团成为继蓝光开展、新期望地产之后的又一个川派龙头房企。可是深耕四川，也加重了领地集团的商场危险。据了解，领地集团90个项目中，有57个坐落四川省。
在招股书中，领地集团表明，“咱们一向专心四川省，导致易遭到该区域房地产商场晦气改变的影响，并且未必能在长时间运营的范畴坚持竞争力，也未必能通过在现在并无事务的省市接受物业开发项目扩展事务地图。”
尽管刘玉辉三兄弟较为低沉，可是在规划化这条路上，领地集团有自己的野心。据新闻媒体报道，领地集团从前设定了2018年完成300亿元、2019年千亿元的出售方针。但2019年4月份举办的20周年品牌发布会上，领地集团又发表了新的方针，在2020-2021年完成千亿战略。
房地产深度调整下，中斗室企的规划扩张之路并不简单。据克而瑞发表的多个方面数据显现，领地集团2019年的出售额仅247亿元。
盈余动摇显着，负债高企
关于刘玉辉和领地集团来说，面对的不仅是外界的规划之争以及包围战，还有来自企业开展过程中的盈余动摇和负债高企，后者也是领地集团敲响IPO大门的重要原因之一。
招股书显现，2017年-2019年，领地集团的收益别离约为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元，赢利净额别离约为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。2019年，领地集团的毛利率为27.8%，下降了7.9个百分点；净利率8.9%，下降了2.6个百分点。
领地集团表明，成绩记载期间的毛利率动摇，主要是柔弱单个不同的项目毛利不同，且项目出售结尾阶段所剩物业方位吸引力缺乏而导致价格较低。
像大部分排队上市的房企相同，领地集团也面对高企的负债。2017年-2019年，该企业未归还银行及其他告贷（包含信任及其他融资）总额别离约为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元，净负债率别离为60%、110%、140%。其间短期偿债压力大，一年内需求归还的债款占比49%，两年内需求归还的债款占比达84%。
领地集团招股书截图。
领地集团表明，净财物负债比率的增加与银行及其他告贷的增加大致相符，主要是为应对事务扩张引致的融资需求。
高杠杆撬动快开展，这是大部分中国房企的规划扩张之路，可是危险也无处不在，比如遭受长时间调控、疫情等灰犀牛、黑天鹅事情时，假如不能通过本身事务开展完成资金输血，那么高杠杆之路则难以持续。
纵观领地集团的现金流，除了融资活动现金流净额为正，其运营活动与出资活动现金流金额在2017-2019年接连三年为负。
两名“90后”地产二代上位
领地集团引人重视的还有一点：一家典型的宗族企业。
建立之初，刘玉奇、刘山、刘玉辉别离持股35.71%、21.43%、21.43%，通过屡次的重组与洗牌，到现在，刘玉辉、刘策、刘浩威、王涛、龙一勤、侯三利别离持股32.83%、32.83％、32.84％、0.17%、0.17%和0.17％。
上述人员皆来自刘氏宗族，刘策为刘玉奇之子，刘浩威为刘山之子，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉爱人。
领地集团招股书截图。
而在这个宗族股权图谱背面更躲藏一则两位创始人转场、两位“90后”地产二代上位的故事。
据了解，作为家庭继任方案的一部分以及专心私家股权出资及其他非物业开发事务，2014年12月，刘山与刘玉奇别离将融量集团及量源财物办理（均为刘玉辉、刘山及刘玉奇重组前持有领地集团权益所运用的出资东西）的悉数股权赠予刘浩威及刘策。
彼时，柔弱刘浩威、刘策年岁尚轻，且房地产经历有限乃至无经历，为保证宗族事务顺畅过渡至下一代，刘山与刘玉奇持续以股权代持方法别离为刘浩威及刘策持有权益，直至刘浩威与刘策取得满足的房地产职业办理经历并担任集团的高档办理层职务停止。
材料显现，刘策本年29岁，刘浩威27岁，皆为“90后”。刘策2011年10月参加领地集团担任财务部司理，刘浩威2015年5月参加领地集团担任广东领地房地产的总司理。2019年1月份，刘策、刘浩威获委任为副总裁，刘策担任履行事务战略及办理成都房地产项目，刘浩威担任履行事务战略及办理重庆房地产项目。
此外，作为宗族企业，在领地集团、旗下公司以及相关企业中，刘氏亲属身影频现。据了解，担任领地集团项目融资及集资的侯小萍，是刘策的阿姨。
领地集团直接非全资隶属公司西昌领地房地产，别离由领地集团、乐山市陆地及眉山市建忠具有82.5%、9.0%及8.5%权益。其间，刘玉惠、刘玉国别离持有眉山市建忠约11.8%及5.9%股权，刘玉惠为刘玉辉姐姐，刘玉国为刘玉辉堂兄弟。此外，领地集团相关公司眉山华典别离由刘玉惠及刘跃林持有60%及40%权益，刘跃林为刘玉辉的姐夫。
对领地集团来说，打通长时间资金商场，在拓展融资途径的一起，也是宗族企业迈向现代企业办理制度的特征。但假如成功上市，其出资者与股东关于公司现代化办理必然会提出更高要求。
在业内人士看来，后本钱年代的战略、运营、办理比IPO上市更要害、更重要。而领地集团的两位“90后”地产二代又能否担起重担？
新京报记者 段文平
修改 武新 校正 刘军
