文 | 刘一诺
编 | 黄志磊
经历了疫情的侵袭，春节楼市的低迷，2020年的春季房地产企业并不好过。随着3月销售业绩的公布，各大房企陆续交上了一季度的成绩单。2020年至此已过去四分之一，此前为自己定下的全年目标，房企们的距离还有多远？
大部分房企业绩同比下滑
从部分房企披露的一季度运营数据来看，虽然受到疫情影响，但大部分房企都保证了销售活动的稳步开展。目前，仅恒大保持了合同销售金额和合同销售面积同比增长，一季度合同销售金额同比增长23.20%，销售回款1133亿，同比大增55%。
有必要注意一下的是，恒大一季度的合同销售面积同比增长超过50%，也代表着同期合同销售均价大幅下降，这源于恒大发起的促销活动。恒大于2月13日全面实施“网上卖房”，提供网上看房、网上选房、网上认购等的一站式服务，并发起了最低75折的促销活动，此后在网上公布全国619个楼盘每套房源的销售价格，力争做到“一房一价”公开透明。
除恒大外，绿城、龙湖、保利、融创、碧桂园等房企一季度均出现了不同程度的合同销售均价下滑，只有万科的合同销售均价仍维持住2019年的平均水平，并小幅上浮。
相比之下，绿城中国和万科的降幅不大，而以高周转、高增速闻名的碧桂园和融创中国，今年一季度的销售情况都出现了较为明显的负增长。
2020年1月，碧桂园业绩与往年基本持平，2月合同销售金额约人民币209.2亿元，同比减少49.97%。不过下跌在3月得到了缓解。2020年3月，碧桂园共实现合同销售金额约人民币470.4亿元，较2019年3月同比增加4.23%，
碧桂园常务副总裁程光煜在2019年度业绩发布会上表示，碧桂园今年一二月销售均价同比去年有上升，三月也好于预期。程光煜认为，几年前碧桂园就开始线上营销，疫情期间是凸显前面几年线上积累的经验，未来将会大力推动线上和线下营销相结合。
虽然一季度受疫情影响较大，但融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，融创正努力在二、三季度追业绩。汪孟德介绍，2020年融创可售货值是8200亿元，这是根据疫情之后重新调整节奏定出的，今年做到6000亿元的销售目标没问题。
除此以外，融创中国董事会主席孙宏斌还表示，2020年要做三件事情：降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。
保守下调业绩目标
在市场遇冷后，房企陆续公布了调整后的2020年业绩目标。在众多房企中，销售目标增幅与上一年度销售额同比增长相当的仅有恒大、碧桂园和绿城中国。在业绩发布会上，恒大还高调宣布了8000亿的内部业绩目标，并表示到2022年，销售将突破万亿元。
有必要注意一下的是，富力地产的销售目标增幅超过了上一年度销售额增幅。不过，富力地产此前为2019年定下的销售目标是1600亿元，上一年度的业绩完成度仅为86.4%，2020年的销售目标与上一年度相比下调了80亿元。
其余房企在目标制定方面则略显保守，销售目标增幅仅能达到上一年度销售额增幅的三分之一到二分之一，新城控股的销售目标则出现了负增长的情况。
对于规模收缩和保守的问题，新城控股董事长兼总裁王晓松在业绩会上做出解释。王晓松认为，如果新城控股要冲2800亿甚至3000亿销售额，通过增加项目合作、降低权益比等手法可完全做到，只是意义不大。新城控股今年整体可售货值约4000亿，做到2500亿的销售目标，去化率约60%，相比往年是比较中性的。
同时他还表示，销售目标下调不代表要收缩规模，未来新城控股仍旧会关心行业排名，但不会单纯为追求排名冲规模，排名保持在行业第十名左右的位置即可。
截至目前，恒大已完成全年业绩目标的22.67%，碧桂园为16.81%，融创中国为10.29%，绿城中国则仅为9.72%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2020年一季度房企全年业绩目标的完成情况，大约比往年同期降低30%-40%左右，目前来讲，房企在年末完成全年业绩目标的可能性较小，但也不必过于悲观，不排除在宽松货币政策的刺激下，消费者买房意愿提升，市场向好发展。
融资偿债，超短期债务增多
在业绩发布会上，恒大屡次强调要实施“高增长、控规模、降负债”的经营战略。疫情之下，负债高企成为众多房企前进的包袱。
严跃进认为，房企近两年的高负债与扩大规模需要融资有关。“负债其实就是一个融资的概念，企业通过不断去借债进行扩张。在拿地机会比较多的时候做大规模，必须要依赖高杠杆。”
同时，严跃进表示，在今年年初这种市场行情多变的特殊时期，负债较高的房企经营压力相对较大。“从某种程度上来讲，房企过多地依赖高负债、高杠杆肯定是有很多不确定性的，杠杆既能带来很多机会，也有一定的可能导致很大的风险。”
根据各个房企披露的年报数据，目前，富力地产、融创中国、恒大和佳兆业的净负债率均在140%以上。在2020年，净负债率最高的富力地产还将有逾280亿元的债务到期。相比而言，绿城中国、龙湖地产和碧桂园的净负债率并不高，万科、中海地产和华润置地的净负债率则保持在30%左右的低位。
克而瑞研究中心统计数据显示，由于房企面临偿债高峰期，2020年伊始就积极融资为偿还接下来的到期债务做准备，但之后春节假期叠加疫情的影响，房企融资也受到较大的冲击，使得融资规模有所下滑。2020年一季度，95家典型房企融资额为3884.04亿元，同比下降15.81%，环比增长14.98%，在过去两年中融资量属于较高水平。
根据一季度房企的融资情况去看，恒大的融资总额位列第一名，是第二名首开集团的三倍之多。疫情期间，企业的现金流受到考验。而龙湖地产排在了第三名，董事长吴亚军曾表示，龙湖在2019年下半年就开始注重现金流，2020年1月已完成了全年的基本融资。
超短期债务成为众多房企度过艰难时期的重要选择。
贝壳研究院的多个方面数据显示，境内债券融资发行期限“1-3年”与“1年内”分别占比32%与31%，成为债务期限主力区间。其中，2020年一季度“1年内”债务较2019年同期上升14个百分点。在突发疫情之下，发债更加灵活和更低利率的一季度超短期债务比重大幅提升。
虽然超短期债务可以使企业暂渡难关，但以2020年全年的视角来看，融资并不能一劳永逸地处理问题。
根据贝壳研究院统计的数据，今年二季度房企到期债券规模约合人民币2249亿元，占全年比重的28%，其中在4月份，68笔债券即将到期，债务折合人民币约819亿元，占二季度36%，占全年债券金额10%。
随着生产生活逐渐回归正轨，房地产市场热度不断回升，房企的经营状况将会向好发展。不过，若想达到可持续发展，房企们还需不断优化资产结构，降低负债，提升销售业绩。
